上海最繁华的是哪个区 黄浦区牢牢把握住上海第一富人区

近30年是上海房地产黄金时代,豪宅市场也是风起云涌,一时间涌现十几个“富人区”。

最疯狂的时刻,连美兰湖的小区都说自己是亚洲十大豪宅。

尘埃落定后,或许只有黄浦能称得上“富人区”的桂冠。

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提起最能代表上海繁华的区域,得票最多的无非是静安、黄浦。

两个区域都是上海顶流,很长一段时间真的是难分高下。

黄浦区开埠后最先开发,凭借外滩、南京路,一度霸占上海商务、商业中心地位。

后来南京路延伸到静安寺,静安区开始崛起。此时徐汇的法租界,还只是近郊居住区。

建国后南京西路繁华依旧,一度与黄浦区齐头并进。

90年代静安区开始起势,南京西路开始全面重建,恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐一落成。

这段时间静安应当领跑黄浦,因为此时的黄浦最为失落。

上海最繁华的是哪个区 黄浦区牢牢把握住上海第一富人区-熊猫号

1992年时为了配合浦东开发,黄浦区将浦东部分划给浦东新区,自身仅保有南北高架、延安高架、苏州河、黄浦江之间的一小部分。

更不幸的是,这片区域相当成熟,改造空间不大,面对南京西路的强势崛起毫无办法。

十年间,南京西路成为顶级商业区,奢侈品店最为集中、顶级写字楼最为集中,而黄浦的南京东路沦为外地游客打卡地。

走在南京西路,最引人注目的是卡地亚大大的logo;走在南京东路,最引人注目的是美特斯邦威旗舰店。

时至今日,黄浦区也未出现能与南京西路匹敌的商务中心。

2021年,南京西路税收亿元楼多达26栋,恒隆广场更是突破百亿,创造了上海新纪录。

不过2000年后,黄浦就开始赶超静安,综合实力已经实现反超。

标志性事件是黄浦合并南市区。

南市区原先是华界,地位自然无法媲美静安黄浦,浦东、徐汇开发后这里成为城市建设的“盆地”。

此时的南市区有大量棚户区待拆迁改造,尴尬的问题是没钱;而黄浦区腰缠万贯,却没有空地扩展。

方案很简单,两区合并,黄浦出钱南市出地。

刚合并不久,上海首富周正毅就开始全面开发董家渡。

虽说后来遇到一系列问题,董家渡发展并不顺利,两区合并还是取得了“阶段性胜利”。

隔壁的卢湾此时相当失落,淮海路已经衰落,黄浦江边也无力开发,渐渐的被浦东滨江甩开。

于是2011年也一并划归黄浦,从而造就了这个上海最强区。

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所以现在的黄浦区共计10个街道:

  • 原黄浦区:南京东路街道、外滩街道
  • 原南市区:老西门街道、小东门街道、豫园街道、半淞园路街道
  • 原卢湾区:瑞金二路街道、淮海中路街道、五里桥街道、打浦桥街道

从此黄浦开始全面开花,虽说没有出现南京西路这样的顶级商务中心,综合实力却已超过静安。

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黄浦区面积上海最小,人口总量倒数第二,在2020年却创造了上海第二的GDP,仅次于巨无霸浦东新区。

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在全国范围来讲,黄浦区人均GDP也仅次于北京的两个特殊区域(深圳人均GDP最高为南山区,约36万元)。

北京西城有全国金融中心,东城是国企央企总部基地,政治因素大于经济因素。

经济发展上的强劲,决定了黄浦依旧是上海顶流区域,决定了浦东、闵行的开发,并未导致黄浦衰落下去。

02

之前与黄浦齐名的静安,人均GDP仅有24万元,明显低了一档。

不仅如此,人均财政收入静安区也低了黄浦不少,间接影响了城市治理水平。

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当然原因大家也都懂,2015年静安区合并了闸北,拉低了数据。

单看老静安7.62平方公里地面,人均数据或许不会低于黄浦。

不过静安也是没办法,南京西路全面重建后,几无新增发展空间。

没有增量,政绩何来;没有政绩,晋升何来。

所以找猫画虎,也学学黄浦:静安出钱,闸北出地,大家一起把蛋糕做大。

合并后闸北发展的确提速,苏州河沿线的开发吊打普陀区,大宁更是百尺竿头更进一步。

不过闸北的地段、发展水平,都落后南市、卢湾一大截,经济发展上静安就渐渐的被黄浦甩开。

其实不仅经济,公共资源方面也是黄浦更加突出。

静安现有各类医院39家,黄浦多达57家。三甲医院数量两区持平(各5家)。

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黄浦有9所市重点高中,静安7所,稍逊一筹。

而且黄浦市重点要优于静安。上海代表性高中八大金刚,黄浦享有两所(大同中学、格致中学),静安暂无。

而一般高中黄浦仅4所,静安多达7所。

原因是黄浦合并了南市、卢湾后,商办项目全面开发,人口外流,一些较差的高中被迫关闭,能留下来的高中都还不错。

另外,黄浦享有无法复制的黄浦江景观,是最能代表现代上海的景观带。

其实规划图也能看出黄浦的优势:黄浦是上海唯一一个全境划入中央活动区(CAZ)的区域。

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静安合并的闸北,只有苏州河沿线拿到了门票。

上海最适合打造富人区的是黄浦、静安,在经济发展、资源密度上来讲,黄浦已经领先静安。

当然也有朋友讲,我们住在老静安,这里的资源密度、经济发展不会比黄浦差。

闸北怎么样,跟我们有什么关系。

遗憾的是,由于上述原因,静安无豪宅。老静安地段再好,也很难找到顶流小区。

03

老静安的顶流地段是南京西路、静安寺街道,均为著名的商业区,根本没有大片空地打造“富人区”。

世纪初的大拆大建中,偶有部分住宅上市,在当时也称得上豪宅,诸如国际丽都城、中凯城市之光。

问题是开发过早,后面豪宅定义发生变化,这几个小区已经跟不上时代。

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2010年后静安寺街道开发了嘉天汇、九龙仓静安壹号,是静安鲜有的现代意义上的豪宅。

居民密度较高的是江宁路、曹家渡,遍地都是老小区,近期很难拆迁改造。

如果有改造机会,静安不会那么快合并闸北。

江宁路零星的几个地块已经整理出来,不过也以商办为主,几无住宅地块(《为什么说,老静安的发展已经轮到江宁路了?》)。

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静安真正在全市引起轰动的豪宅是华侨城苏河湾,已经位于苏州河北岸,是闸北送给静安最好的礼物。

过了苏州河沿线再向北,地段上的劣势导致不适合打造豪宅。

即使是鼎鼎大名的大宁,也只是一个顶级的中产居住区,算不得豪宅。

而黄浦则幸运得多。

卢湾本身就是上海顶流地段,在并入黄浦之前新天地就已经是上海富人区之一。

合并后瑞安集团马不停蹄,翠湖天地陆续推出新的产品,牢牢把握住定价天花板。

南市区历史地位不如卢湾,不过却占据了最重要的因素之一:滨江。

2002年董家渡这里就开始开发,中间经历过不少曲折,绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院建成后,也具备了富人区的底气。

放眼全上海,这两个片区也是金字塔尖。

原先的典型富人区古北,即使是黄金城道两侧单价也已经降至13-14万,与黄浦区二梯队小区划等号。

联洋已经被证明是中产社区,新江湾受限于地段突破不了15万,碧云、佘山只能依靠极低容积率跻身豪宅。

单价上能达到同等高度的,要么是法租界零星的项目(嘉御庭等),要么是陆家嘴滨江。

陆家嘴滨江标杆项目汤臣一品单价一度领先,不过更多的像是精神地标,十几年了一半房子都没卖掉。

其实说到底豪宅拼的仍旧是地段,建筑成本都大差不差。

老静安、徐汇租界区无法大面积开发,能代表上海豪宅的只有黄浦了。

04

之前郊区屡创豪宅纪录,凭的是低容积率,是上千平的花园面积。

限墅令出台后,上海已经极少有顶级别墅上市(偶有上海桃花源等),豪宅市场安静了许多。

将来能持续有豪宅上市的,只有黄浦。

黄浦与南市、卢湾合并后的利好尚未完全释放,南市、卢湾两个片区仍有大量旧改项目。

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新天地仍在不断开发,翠湖六期极有可能成为2022年上海新房单价纪录。

新天地以南的大片区域已经交由中海整体开发,将来直抵徐家汇路,与永业公寓、汇龙新城、淡水湾花园连成一片。

董家渡这里开发继续,绿地海珀外滩还在施工,融创外滩壹号院二期三期蓄势待发。

老城厢的旧改从未停止,露香园项目已经上市部分高层、别墅,均为上海顶豪序列,接下来将有更多的别墅上市。

乔家路地块以低密度大户型为主,豫园地铁上盖项目也设计了低密度住宅。

老黄浦区锦上添花,新昌城等项目也以大面积为主。

以上的所有项目都传递出一个信息:黄浦区完全不给中产客群机会。

想想其他待开发片区,虹口杨浦遍地1000-2000万新房,森兰单价总价都被按死,唐镇小户型、大虹桥小户型、临港小户型,宝山遍地是刚需。

前滩单价虽高,大量小户型拉低定位,并非富人区;

徐汇滨江深墙大院,无奈地段略逊黄浦滨江,后期也鲜有住宅上市。

浦东能打造豪宅的,只有金科路两侧的大片空地,可惜碧云、东郊的二手豪宅流动性极差,购买力已经透支殆尽,谁敢轻易再拍别墅用地?

静安继续给闸北输血,苏州河沿线继续开发,今年已经上市安康苑。

不过定位依旧不如黄浦,备案单价、开盘总价都能看得出来。

将来的豪宅市场,依旧是黄浦区天下。

豪宅客户向来买新不买旧,当黄浦区豪宅持续上市,其他片区的塔尖客户将不断的被吸收过来。

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